Basis für die Immobilienbewertung von Hotels

Date: 13/02/2020

Author: Heinz Wehrle

… und was Sie darüber wissen sollten

Unterscheidet sich die Wertermittlung von Hotelimmobilien von der anderer kommerzieller Immobilienklassen? Dies ist in der Tat eine gute Frage und die Tatsache, dass RICS dafür eine Arbeitsgruppe einsetzte, spricht dafür. Auch kann bei einer Umfrage bei 10 institutionellen Investoren mit unterschiedlichen Antworten gerechnet werden. In diesem Artikel sprechen wir nicht über den Marktwert, sondern nutzen die DCF Methode (Discount Cash Flow) um die Hotelimmobilie zu bewerten. Die richtige Anwendung dieser Bewertungsmethode kann helfen Investoren vor einer «Blase» zu bewahren.

DCF Methode

Der Wert einer Hotelimmobilie bestimmt sich über die Prognose der frei verfügbaren Geldmittel über einen in der Zukunft liegenden Zeitraum. Dabei ist es wichtig festzulegen, ob von diesen verfügbaren Geldmitteln (Net Operating Income) die Reserven für die Instandhaltung der Gebäudehülle (Dach & Fach) abgezogen werden müssen um im Ergebnis den Wert «Gewinn vor Steuern» zu erhalten. Dabei kommt das «Uniform Systems of Accounts for the Lodging Industry», der globale Standard für die Buchführung in der Hotellerie, zur Anwendung.

Die hitzigsten Diskussionen werden jedoch zur Festlegung des Diskontierungssatzes geführt. Dieser Satz basiert in der Regel auf dem Zinssatz für Staatsanleihen mit einer Laufzeit von 10 Jahren sowie dem Risikoaufschlag. Je höher das Risiko bewertet wird, desto höher fällt dieser Risikozuschlag aus. Immobilien sind eine «illiquide» Anlage und deshalb mit einem höheren Risiko versehen als Aktien oder festverzinsliche Wertpapiere. Als weiterer Risikofaktor gilt das Land – oder die Region – und dessen wirtschaftlichen und politischen Umfeld in welchem sich diese «unbewegliche» Anlage, sprich Immobilie, befindet. Auch hier wiederum gilt, je höher die Unsicherheit, desto höher der Zuschlag. Dies gilt auch für die Stadt und deren Wirtschaftskraft und nicht zuletzt der Attraktivität des Standortes der Immobilie.

Die oben genannten Faktoren treffen auf die meisten kommerziellen Immobilien zu. Ein wesentlicher Unterschied besteht in der Herstellung der zu bewertenden freien Geldmittel. Der Hotelbetreiber oder Mieter erwirtschaftet dieses Einkommen. In der Regel betreibt diese Gesellschaft die gesamte Immobilie und stellt somit den «Anker Tenant» oder Einzelmieter dar. Dies kann ein grosser Vorteil sein da nicht zwangsläufig mit Mietausfällen kalkuliert werden muss, anderseits kann es aber auch komplett schiefgehen.

Vertragsarten

Es ist wichtig zu wissen, dass es verschiedene Vertragsarten für die Immobilie gibt. Diese Verträge können klassische Fixpacht- oder Mietverträge sein, Mietverträge mit einer Umsatzkomponente oder gar Managementverträge. Im letzteren Fall führt die Hotelbetreibergesellschaft das Hotel im Auftrag und auf Risiko des Immobilienbesitzers. Je höher das Risiko, desto höher der Anteil am Ertrag für den Immobilienbesitzer. Es ist deshalb essenziell, dass der Investor den für sich passenden Vertrag wählt.

Wer sind diese Hotelbetreiber?

Dies können börsennotierte Hotelkonzerne sein, welche tausende von Hotelzimmern weltweit vermieten aber auch lokale Hoteliers, welche die Immobilie mit einer Marke (Franchise) dieser Unternehmen führen.  Es können aber auch junge, innovative und kreative Firmen sein welche Trends setzen und den Markt «aufmischen». Gibt es bessere oder schlechtere Gesellschaften? Ja, denn es hängt sehr stark von der Positionierung der Immobilie ab. Es macht einen sehr grossen Unterschied, ob es sich um ein Budget, Economy, Business oder Luxushotel handelt und auf welche Gästesegmente der Betrieb ausgerichtet ist. Handelt es sich um ein Geschäfts-, Konferenz-, Ferien- oder gar Gesundheitshotel, liegt der Betrieb in einer A, B oder C Stadt oder gar in einer Ferienregion? Für all diese Typen und Bereiche gibt es spezialisierte Firmen und Marken.

Es gibt kein Besser oder Schlechter, es gibt nur den richtigen Hotelpartner am richtigen Ort, welcher den Markt und die Nachfragegeneratoren versteht. Deshalb ist einer der wichtigsten Entscheidungen im Prozess, die richtige Hotelgesellschaft zu wählen, denn diese wird die künftigen Geldmittel erwirtschaften.

Zudem kommt der immaterielle Wert oder «Goodwill» zum Tragen, denn auch der Name des Betriebes oder die Marke stellen einen Wert dar. Dieser Wert, in der Aussendarstellung als Image und durch Gästebeurteilungen in diversen Medien repräsentiert, werden in absehbarer Zeit die Erfolgsrechnung des Hotels respektive den Wert der Immobilie massgeblich beeinflussen.

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